別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -34 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府惣社町２１１０番３ ｢長府惣社町２－７｣ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 長府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 長府駅南西方 3.0km 法令 規制 ２低専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 城下町長府の一角で富裕層の邸宅のある閑静な住宅地域で利用状況は安定しており、当面は現状維持で推移する ものと予測される。売物件は僅少で、富裕層等からの需要は底堅く地価は強含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として長府地区の居住環境に優れる住宅地域一帯である。需要者の主体は地元の富裕層が主体であるが 、不動産業者の参入も考えられる。圏域内は地勢の優劣で需要の強弱が認められるが、対象近隣地域は平坦地で良好な 居住環境を保持しており、売り物件も少ないことから、需給関係は安定的に推移している。土地は標準的画地規模で２ ３００万円前後、新築住宅は５０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が概ね高いと認められる取引事例から求められた比準価格は取引市場の実態を反映した実証性の高い価格である と考えられる。一方収益価格については、最有効使用との関係、自用目的にて居住の快適性等を重視する地域的特性等 に鑑み試算しなかった。従って本件では比準価格を標準に代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額との関 連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [ 69.0] [104.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況にあるが、持ち直しの動き も見られる。新下関地区等の人気地区の需要 は堅調で周辺地域へ波及している。地価は多 極化傾向が継続。 城下町長府の趣を具有する市内屈指の優良住 宅地域であり、希少性を有することからブラ ンド地区の一角として富裕層からの需要は底 堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％