別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -33 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島本村町５丁目６０２番１０外 ｢彦島本村町５－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 下関 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 下関駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 彦島地区の既成住宅地域であり、地域要因は今後とも現状維持的に推移すると予測する。地勢がやや劣る地域で あり土地需要は弱含みである。地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦島地区の住宅地域一円で、需要者の中心は、彦島地区に地縁性のある居住者が主であり、地区外から の転入者は少ない。彦島地区は人口減少傾向にあり、既存住宅地への需要は弱含みである上、当該近隣地域は地勢がや や劣ることもあり地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で７００万円前 後、新築の戸建物件は３，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする既成住宅 地域であり、地域的特性及び画地規模、形状等を考慮すると、経済合理的な共同住宅の経営が困難と判断される。した がって、収益還元法は適用し得ず、比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした 価格との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [134.9] [104.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性に優る地域には底堅い需要が見ら れるが、人口減少傾向が顕著な郊外の住宅地 域や街路が劣る地域は需要が減退し地価は二 極化している。 特段の地域要因の変動は無い。地縁性による 潜在的需要は認められるが地勢がやや劣り土 地需要は弱含みで地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％