別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 下関 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -22 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市松屋本町１丁目１１２５番３ ｢松屋本町１－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農漁家住 宅が混在する住宅地 域 南3m市道 水道、下水 小月 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 小月駅南東方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の幅員狭小な住宅地域で今後とも現状維持的に推移するものと予測される。地価動向は、街路 の機能的劣位に起因する需要の低迷等により下落基調にあり、下げ止まり感に至っていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線小月駅を主体とする山陽側郊外の住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性等を有す る居住者が殆どを占める。当該地域は、幅員・配置等街路の機能性が劣り、利便性等の観点から根強いマンション需要 に伴う都市回帰傾向と相俟って実需要は弱い。土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築戸建で３，０００万円前 後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的での取引が中心である戸建住宅を主体とする農漁家住宅地域であり、収益価格は街路条件等地域的 特性から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、比準価格を標準とし、更に、昨 今の不動産市況を留意するとともに、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [104.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化を背景に低調な地域も多いが、人 気地区における需要は堅調。利便性の劣る郊 外等の需要は低調で、需給乖離が見られる地 域も広く存する。 令和２年４月に公共下水が整備されたが、道 路幅員狭小地域による住宅地需要は引き続き 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％