別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 下関 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -18 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市稗田中町７番２１ ｢稗田中町２５－３７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心に区画整然とした 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 綾羅木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 綾羅木駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に土地区画整理された住宅地域であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は生活利便 性に比較的恵まれていること等を反映しやや上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ綾羅木駅等を最寄り駅とした戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者である。当該市場では コロナ禍の影響は少ないが地域的に需要の強弱が見られるため地価の多極化が進行中。対象近隣地域は人気地区の一角 に係る住宅地域のため底堅い需要があり地価はやや上昇傾向。周辺部の小規模画地では高い単価の取引も見られる。土 地は標準的画地規模で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後が需要の主流と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺類似地域の事例から求めたものであるが地価上昇が見られる市場実態を反映した価格と判断される。な お、積算価格や収益価格は後記理由で試算しなかった。従って、快適性や利便性等の居住性が重視される戸建住宅地域 で自用目的での取引が主であるため比準価格を標準に、周辺の標準地等との価格バランス、対前年変動率、単価と総額 との関連、今後の稗田地区住宅地や川中地区住宅地の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下関 -17                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られる。人口減少 等のなか住宅地需要は地域的な強弱が見られ 地価の多極化が進行中である。 生活利便性に恵まれた人気エリアの住宅地域 あり、周辺で宅地開発も行われ販売状況も良 好なことから底堅い需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +1.1 ％