別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -17 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市神田町１丁目２０番６ ｢神田町１－７－１３｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が整 然と並ぶ既成住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 下関 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 下関駅北方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神田町の古くからの既存住宅地域であるが、生活利便施設への接近性及び地縁的選好性等の強い地域であり、土 地需要は弱含みのまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ下関駅を最寄り駅とする旧市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内事業所に勤務する一次取得者 層である。ただし、特に近隣地域は地縁的選好性が強いため地区外からの転入者は少ない。当該地域は旧来からの居住 環境を温存した既存の住宅地域であり、新旧の住宅団地等との競合も見られ、需要は以前から弱含みである。土地は標 準的画地規模で４００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、共同住宅も若干見られるが戸建住宅を主とする地域である。したがって、 画地規模等を考慮して経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではないと判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価 格は規範性の高い試算価格を求めた。よって、本案件では比準価格を標準として、周辺地域に所在する各標準地とのバ ランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の影響による不透明感があるが、街 路条件及び環境条件の整った新興住宅地と幅 員等の劣る既存住宅地の二極化が見られる。 特段の地域変動要因はなく、街路条件が良い 画地は一般に引き合いが良いものであるが、 地域の特殊性から、地価は若干の下落傾向と 判断する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％