別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 下関 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -15 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府安養寺４丁目１３６３番１２ ｢長府安養寺４－９－９｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が比較的整 然と建ち並ぶ住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 長府 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 長府駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、長府中部地区の既成住宅地域として熟成してきており、今後とも現状維持的に推移するものと予測 する。地価動向は、選好性は比較的高く根強い需要に下支えされ、上昇幅は拡大基調に推移してると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線長府駅を最寄り駅とする長府地区の中核住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち山陽 地区の居住者が殆どを占める。当該地域は、長府商店街外縁の住宅地で、人口減少及び旺盛なマンション需要等と相俟 って戸建住宅地実需要は相対的に弱い中、生活利便諸施設への接近性及び城下町長府の名声等に支えられて需要は堅調 である。土地は標準的画地規模で８００万円前後、新築戸建で３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は城下町長府圏内の住宅地でアパート等の収益物件は介在するものの、自用目的での取引が中心である戸建住 宅地域であり、収益価格は画地規模等事業成否の観点から鑑み経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なか った。従って、類似地域等において信頼性のある取引事例を抽出し、試算した比準価格を標準に昨今の不動産市況を留 意するとともに、近傍標準地とのバランス検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下関 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化を背景に低調な地域も多いが、人 気地区における需要は堅調。利便性の劣る郊 外等の需要は低調で、需給乖離が見られる地 域も広く存する。 中低層集合住宅等が連棟する南側の古い社宅 街区が再整備中で、俄かに居住環境の向上が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.6 ％