別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -13 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島向井町１丁目２４番２ ｢彦島向井町１－１０－２０｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 下関 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 下関駅南方 4.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理された彦島地区内の古い住宅団地であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。 彦島地区内の人口減少・少子高齢化を勘案すれば、地価動向としては暫くは弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦島地区を中心としてＪＲ「下関」を最寄駅とした住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は、彦島 地区居住者を主に当該地区へ地縁性を有する者であり、彦島外からの流入は少ない。近年の需給動向としては、利便性 に優る新興ミニ開発団地との競合等により当該地区の如き古い団地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮し た需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が支配的である。また、対象標準地 の画地規模等の観点から経済合理性に合致する賃貸住宅の想定は困難なので収益価格は試算しなかった。したがって、 比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口 県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に一定の需要は存在するが、依 然として人口減少・高齢化は継続しており、 地価の多極化により外縁部等の需要は減退傾 向である。 近隣地域において特に顕著な変動要因は無い と云えるが、人口減少及び少子高齢化等によ り土地需要は減少する傾向にある。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％