別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 下関 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市上田中町４丁目２８番１２３ ｢上田中町４－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 下関 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 下関駅北東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の古くからの住宅団地であり当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、地域人口の減 少傾向が継続する中、生活利便性の良好な市街地にあって底堅く推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ下関駅等を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円である。需要者は市内居住者を主とした一般的な給与 所得者層のエンドユーザーが中心である。地域人口は減少傾向ながら、供給物件の少ない中心市街地にあって、付近に はスーパーや小中学校も見られるなど生活利便性が良好で需要は安定的である。市場での中心価格帯は、土地は標準的 画地規模で１，２００万円前後、新築の戸建物件は、３，５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅団地であり、画地規模等をも考慮するに本標準地で収益物件の想定を行うことは経済合理性 に反するため収益還元法の適用は断念した。当該地域の取引の中心は自用目的であり、利便性、快適性等を重視する住 宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺標準地等との均衡及び前年の標準価格との対比のう え、地域の実情、今後の地域動向等をも総合的に勘案し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下関 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は人口減少等を背景に低調な地域も 多いが、市街地等では底堅さの見られる地域 や堅調な需要を維持する人気地区等もあり地 価は多極化傾向。 中心市街地に位置する古い住宅団地で新規分 譲地等との競合はあるが、周辺には学校やス ーパー等の生活利便施設が充実しており需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.2 ％