別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北広島町 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島町 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外 ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅や農家住宅 に農地が混在する住 宅地域 東7.1m町道 水道、下水 可部 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． １ｍ町道 交通 施設 可部駅北方 29.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として旧千代田町中心部に位置する平坦な住宅地域。広島市北部や周辺市町へ通勤する世帯が一部存す るが、主たる需要者は町内に通勤し、地縁を有する一般所得層である。人口等については近年、自然減と高齢化が進み 、人口減少、高齢化率上昇に歯止めがかからない状況である。役場付近の利便性の高い地域においては２００㎡程度の 土地で５００万円台。周辺部は取引価格に相当のばらつきがあり、一定の価格水準を形成していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、対象地の画地規模を勘案すると、全戸分の駐車場の確保が困難等、経済合 理性のある賃貸経営が想定しがたい。よって、収益価格は試算し得なかった。一方、近隣地域と状況が類似した地域か ら収集・選択した取引事例から求められた比準価格は、市場実態を反映し客観的かつ説得力を有すると判断した。従っ て比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島町 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い旧千代田町に比べ、周辺部は人 口減、高齢化が深刻である。他方、田舎暮ら し等、空き家バンクを介した移住希望も散見 される。 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが 、近年はアパートの新規供給も散見された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％