別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 広島熊野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町平谷４丁目２０１番３ ｢平谷４－１２－１０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等が点在する山裾の 住宅地域 南西3m町道 矢野 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ町 道 交通 施設 矢野駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域で、地域に格別の変動要因はないため、当面は現状を維持する と予測する。地価は人口減少に伴う宅地需要の減退により下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊野町内の農家住宅が見られる市街化調整区域を中心とする住宅地域であり、主な需要者は、地縁的選 好性を持つ者が大半を占める。また、市街化調整区域という公法上の制約下にあることから地域要因の変動はほとんど ない状況である。不動産取引は少なく、中心価格帯は宅地需要者の規模、総額感より異なる状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価 格である。収益価格は、行政上市街化調整区域に位置し賃貸市場が未成熟であることから求めることができなかった。 よって本件では、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [106.8] [ 98.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野トンネルの無料化により利便性は向上し たものの、人口減少や高齢化の影響により、 地価は全体的に弱含みである。 市街化調整区域に所在することから、地域要 因に変動はない。地価は人口減少や高齢化等 の影響から下落傾向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％