別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島熊野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町出来庭５丁目２０１９番３ ｢出来庭５－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北東4m町道、北西側道 水道、下水 矢野 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅、共同住宅等の混在 する旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 矢野駅南東方 7.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 出来庭地区に大型量販店が出店し、利便性が向上した。住宅団地等の開発に与える影響については現時点で把握 できない。地価は引続きほぼ横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊野町及び周辺市の住宅団地を含む範囲である。主たる需要者は地縁的選好性を持つ町内居住者並びに広 島市及び呉市に通勤するサラリーマン世帯等が予測される。対象地周辺は町中心部に存し、小学校に近い等、利便性が 比較的良好であることから、一定の需要の見込める地域である。取引の中心価格帯は、土地のみで１，０００万円程度 、新築の戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが散見されるが、遊休地活用目的が大半を占め賃貸市場も未成熟である。従って経済合理性等の観点か ら収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の取引が殆どで収益性より居住の快適性が重視される。比準価格 は対象地の市場における流通性の観点から、実際の取引価格を基礎としており実証的である。本件では市場性を反映し た取引事例比較法による比準価格を採用し代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島熊野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [ 99.9] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野町は、広島熊野道路が無料化されたもの の人口減少、高齢化が進行中である。 中心部の既成住宅地域であり、利便性が比較 的良好で、一定の需要が見込まれる。但し、 街路条件等が良好なミニ開発に需要を奪われ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％