別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島熊野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町城之堀９丁目８９３６番３ ｢城之堀９－６－３２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 店舗、空地も見られ る一般住宅地域 南東4.6m町道 水道、下水 矢野 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧道沿いの、一般住宅を主体 とする住宅地域 街 路 基準方位北４．６ｍ 町道 交通 施設 矢野駅東方 9.7km 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地は郊外の住宅地域に存し、商業施設が集積する出来庭地区の住宅地域と比較して、利便性等に差があり二 極化している。過疎高齢化の影響もあり、地価は引続き弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊野町及び周辺市の住宅団地を含む範囲である。主たる需要者は地縁的選好性を持つ町内居住者並びに広 島市及び呉市に通勤するサラリーマン世帯等が予測される。周辺に農地が見受けられ、ミニ住宅団地開発の素地の取得 も可能であり、新規の開発の可能性も思料される。取引の中心は土地のみで６００万～８００万、新築の戸建住宅で２ ，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は地主の遊休資産の活用目的が大半を占め、投資価格に見合う賃料収入が得られない状況にある 。元本果実の相関関係が希薄で、賃貸市場も未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は 取引市場の実態を反映した実証的な価格であり信頼性が高い。本件では周辺に所在する標準地等との価格バランスにも 留意の上、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊野町は、広島熊野道路が無料化されたもの の人口減少、高齢化が進行中である。 平坦部の利便性の良い地域は供給過剰気味で はあるものの、一定の需要が認められる一方 、郊外や高台等の利便性が劣る地域の需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％