別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海田 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡海田町成本１４９７番１ ｢成本１５－１３｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、店 舗等が見られる住宅 地域 北西5m県道 水道、ガス、下水 海田市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ県 道 交通 施設 海田市駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧道沿いの住宅地域として熟成しており、今後、町庁舎移転が当該地域に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、海田町及び隣接する広島市安芸区の住宅地域と判定した。需要者は、地縁性を有する者又は広島都市 圏内に勤務先を有する一次取得者層である。近隣地域は、瀬野川以北の旧山陽道沿いの平坦地に住宅地が形成されてお り、宅地需要は旺盛である。中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で２，０００万円、新築の戸建物件で４，００ ０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は近隣地域の立地性及び地域特性等の観点から価格牽連性を有する事例を軸に判断しており、市場実態を反 映した実証的価格として相応の規範性が認められる。また、周辺にはアパート等も散見されるが、地主による節税等を 目的とするものと考えられ、経済合理性に合致する賃貸経営は困難であるため、収益価格の試算は断念した。よって一 手法のみの適用であるが、比準価格を標準として代表標準地との均衡等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は、改善に向かうことが期待さ れるが、感染症や供給制約などの影響を注視 していく必要がある。 周辺にて楠木谷川の砂防堰堤工事が進捗中で あり、平坦地としての需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％