鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江田島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江田島２２Ｋ３４ -323424	江田島市		建付地	（　）	不整形	南西7.5m県道、東3m、二方路		（都） (70,400)
b	江田島２０Ｋ３９ -303952	江田島市		更地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	江田島１９Ｋ３９ -393957	江田島市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東13m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	呉２０Ｔ０８ -400860	呉市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,009	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 73.4]	27,480	100 [ 67.9]	40,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	41,700
b	(　 ) 41,500	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,380	100 [ 85.8]	47,063		48,500
c	(　 34,193) 55,425	100 [ 100.0]	[ 78.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,509	100 [ 109.2]	39,843		41,000
d	(　 ) 31,603	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,486	100 [ 65.9]	44,744		46,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,200 円／㎡]

江田島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,678,492	1,779,795	6,898,697	6,383,240	515,457	（　0.9737） 501,900	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,038,000 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江田島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	400 ㎡	20.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅としてほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,895	483,225	3.0	1,449,675
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	1,180	318,600	2.0	637,200
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		801,825		2,086,875
								0

⑨年額支払賃料	801,825 円　×　12ヶ月　＝　 9,621,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,621,900 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 962,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,659,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,086,875 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,678,492 円　　　　（　 21,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江田島（賃）Ｋ３９　　　　-333951	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,182 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江田島（賃）Ｋ３９　　　　-313902	1,165 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江田島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,000 円	90,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	481,095 円	9,621,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 635,600 円	90,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,779,795 円　（　　　　　　 4,449 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,383,240 円（　　　　　 15,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,678,492 円
②総費用	1,779,795 円
③純収益　①－②	6,898,697 円
④建物等に帰属する純収益	6,383,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	515,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,038,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江田島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江田島 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　向井　弘二

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外｢中央１－３－１｣				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1:1	店舗ＳＲＣ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南西8m県道、南東側道	水道、下水	小用桟橋 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

小用桟橋西方

1.7km

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

海上自衛隊術科学校周辺に小売店舗等が建ち並ぶ旧江田島町の中心商業地である。飛渡瀬地区への商業中心の移
行や背後人口の減少等もあって、商況は衰退傾向で、地価は弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江田島市内及び隣接市町の商業及び住商混在地域一帯を圏域と判定した。需要者の中心は島内に地縁性
をもつ個人事業主等で、圏域外からの転入は少ない。小売店舗等の建ち並ぶ旧来型の商業地域を形成するが、背後人口
の減少や商業中心移行による相対的な地位の変化等もあり、繁華性は低下してきている。宅地取引はほとんど見受けら
れないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、江田島市及び隣接市内の同一需給圏に所在する事例を比準して求められたもので、不動産市場を表象する
実証的な価格である。一方、収益価格は在来地主の資産維持を目的とするものが多く、収益性に見合った賃貸市場が形
成されていないため、その説得力は低いと判断される。したがって、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、周辺不
動産市場の動向や前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都市部との二極化が進む中で、島嶼部におい
ては長年人口減や高齢化が進行したことなど
から需要は減退している。

金融機関や小規模店舗等が建ち並ぶ旧来より
の商業地域。空店舗もみられ、背後人口が減
少するなかで、商業地としての衰退傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江田島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江田島１９Ｋ３９ -393957	江田島市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東13m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	江田島２１Ｋ３９ -313982	江田島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m国道、北東5.2m、南東5.2m、三方路		（都）準工 (70,200)
c	呉２０Ｔ０８ -400860	呉市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (70,400)
d	呉２２Ｋ０８ -320863	呉市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		（都） (70,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 34,193) 55,425	100 [ 100.0]	[ 78.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,509	100 [ 110.2]	39,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 37,141	100 [ 130.0]	[ 91.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	24,924	100 [ 54.7]	45,565		46,900
c	(　 ) 31,603	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,486	100 [ 65.2]	45,224		46,600
d	(　 ) 41,688	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,271	100 [ 109.3]	37,759		38,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	系列法人間取引	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -36.0
b	系列法人間取引	％／月 -0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,200 円／㎡]

江田島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,527,937	1,756,006	6,771,931	6,298,880	473,051	（　0.9737） 460,610	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,212,200 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江田島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	400 ㎡	20.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸）、２階：住宅（４５㎡程度、２ＤＫ）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,800	459,000	6.0	2,754,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	1,213	327,510	3.0	982,530
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		786,510		3,736,530
								0

⑨年額支払賃料	786,510 円　×　12ヶ月　＝　 9,438,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,438,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,494,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,736,530 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,527,937 円　　　　（　 21,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江田島（賃）Ｋ３９　　　　-333951	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江田島（賃）Ｔ３９　　　　-323999	1,235 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,235
c	江田島（賃）Ｋ３９　　　　-333953	1,071 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,200

江田島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	89,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	471,906 円	9,438,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,200 円	89,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,756,006 円　（　　　　　　 4,390 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,298,880 円（　　　　　 15,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,527,937 円
②総費用	1,756,006 円
③純収益　①－②	6,771,931 円
④建物等に帰属する純収益	6,298,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	473,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	460,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,212,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）