別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江田島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江田島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江田島市江田島町切串３丁目１２２６１番１９ ｢切串３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4m市道 水道、下水 西沖桟橋 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 西沖桟橋南方 150m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 広島市への玄関口となる切串港背後に形成された平場の住宅地域であるが、島内での利便性にやや劣るため、島 全体の人口減少や高齢化がすすむなかで、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市内及び呉市倉橋島の住宅地一円が圏域である。需要者は地縁性のある個人が中心で、圏域外か らの転入は少ない。切串港に近く広島市方面への通勤・通学利便に優るが、商業中心地へはやや遠く、島内における生 活利便に劣ることもあり、人口減や高齢化が進行するなかで需要は相対的に弱含んでいる。需要者が限られ取引は少な く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の取引事例に基づき、市場の実態を反映するものとして、説得力を有する。当該地域は、農地も介在 する戸建住宅を主体とする住宅地域であり、賃貸市場が形成されているとは言い難く、収益還元法の適用はできなかっ た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡及び直近の地域動向等に充分留意のうえ比準価格を以 って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江田島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部との二極化が進む中で、島嶼部におい ては長年人口減や高齢化が進行したことなど から需要は減退している。 切串港に近い県道背後の農地等も介在する住 宅地域。江田島市の北東端に位置し、島内で の利便性に劣り、不動産需要は停滞している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.9 ％  ％