別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江田島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江田島 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江田島市江田島町小用３丁目８４１０番２８ ｢小用３－５－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5.2m市道 水道、下水 小用桟橋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 小用桟橋北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小用桟橋に近い丘陵部に形成された戸建住宅を主体とする閑静な住宅団地である。比較的利便性に恵まれるが、 人口減少や高齢化が進むなかで、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市内及び呉市倉橋島の幹線背後に形成された住宅地域一円である。需要者の中心は圏域内に地縁 性のある個人が中心で、域外からの転入者は少ない。小用桟橋背後の住宅団地内に位置し、旧江田島町中心部にも近接 するなど、利便性は概ね良好であるが、島全体の人口減少や高齢化に伴い、不動産市場は縮小傾向が続いている。需要 者が限られるなかで、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、江田島市内における取引事例に基づくもので、得られた価格は、市場の実態を反映するものとして、規範 性を有する。当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用 はできなかった。よって、比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部との二極化が進む中で、島嶼部におい ては長年人口減や高齢化が進行したことなど から需要は減退している。 小用港に近い傾斜地に所在する中規模の戸建 住宅が建ち並ぶ住宅団地。取引は少なく、全 般的に需要は低調で、不動産市況は停滞して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％