別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安芸高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字大賀屋７５２番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.2 銀行 ＲＣ2 国道沿いに各種店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西16m国道、南西側道 水道、下水 吉田口 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 吉田口駅西方 6.8km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、安芸高田市役所至近に位置する国道沿いの路線商業地域であり、地域的に概ね熟成しており、変動要 素も見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸高田市を中心に隣接市町を含む県北部の商業地域の圏域。需要者は、同一需給圏に地縁性を持つ個人 事業者が中心で圏域外からの参入は少ない。市内には国道５４号沿いに店舗が点在しており、集客性の高い「道の駅」 等は中心部から離れた幹線沿いにあり、市役所周辺は概ね静態的である。小売店、家電量販店、銀行等が集中しており 、新規の店舗等の参入は難しい。また、商業地の取引自体が極めて少なく中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いの市中心部の商業地域であるが、自己又は自社使用若しくは定期借地による店舗立地が主体でテナ ント物件は殆ど見られず賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算し得なかった。比準価格は広域的な事例からの試 算となったが、同一需給圏内の類似地域の関連性の強い取引事例を基に試算した実証的で説得力の高い価格である。よ って比準価格を標準として、周辺市町の商業地の価格バランス等を勘案した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響よりも高齢化に伴う潜在的 な需要の停滞要素が大きい。８月豪雨による 多治比川の氾濫に伴い、今後の防災事業の進 捗も注目である。 安芸高田市の中心的商業地域であるが、新規 出店の動向は殆ど見られず商業地需要も低調 である。商業施設の分散化により、局所的な 需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％