別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安芸高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字左円１８５番２２ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等のほかに 農地も多く見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 吉田口 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 吉田口駅西方 7.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 新興住宅地として建ち並びが増えつつあった対岸の鯨多地区は堤防決壊により浸水被害が見られた。当該地域も 川沿いの住宅地であるため、今後の河川整備の進捗と宅地需要の影響を注視していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸高田市の内でも旧吉田町を中心とする住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性を有する個人が 大半で、圏域外からの転入者は殆ど認められない。周辺は農地等も多く見られる新興の住宅地域であり、河岸のやや低 地に存し地勢の面で劣る為、土地需要は総じて弱い。取引の中心となる価格は、画地規模によりまちまちではあるが土 地で３００～５００万円程度、新築戸建で１，６００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部に近接するものの農地が多く見られる河川沿いの一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が殆どである 。その為、賃貸市場は未成熟と判断し、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は取引事例に基づき査定した価格で 、市場性を反映した規範性の高い価格である。主に自用目的での取引が中心であるため比準価格を重視し、前年価格、 各種公的価格指標との均衡性にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸高田 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響よりも高齢化に伴う潜在的 な需要の停滞要素が大きい。８月豪雨による 多治比川の氾濫に伴い、今後の防災事業の進 捗も注目である。 河川沿いの低地に位置するも、豪雨による対 岸の堤防決壊により、当該地域の影響は小さ かった。今後の宅地需要の動向に注視が必要 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％