別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安芸高田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字下新三川１１５０番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ古くからの 住宅地域 北西4.3m市道 水道、下水 吉田口 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 吉田口駅西方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、市中心部の旧来からの既成住宅地域であるが、過疎化が進捗するも一定の相場観が維持されており特 に大きな変動は見られず、今後も静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸高田市の内でも旧吉田町を中心とする住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性を有する個人が 大半で、圏域外からの転入者は殆ど認められない。古くからの宿場町として栄えた市街地中心部の既成住宅地域内にあ るが、周辺でミニ開発による宅地分譲が散見される程度で硬直的である。取引の中心となる価格帯は画地規模もまちま ちであるが、２００㎡程度の細分化された土地で６００万円前後、新築戸建で２，３００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの市街地で中小規模一般住宅が建ち並ぶなど自用目的の取引が大半である。周辺にはアパート等の 収益物件は殆ど見られないことから賃貸市場は成熟しておらず収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場性を反映 した類似地域の売買実例に基づき試算されており、代替関係が認められた客観的な価格が得られたと判断される。よっ て比準価格を中心に、前年価格との検討及び近時の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響よりも高齢化に伴う潜在的 な需要の停滞要素が大きい。８月豪雨による 多治比川の氾濫に伴い、今後の防災事業の進 捗も注目である。 安芸高田市の中心市街地に存する古くからの 住宅地域で、利便性は良好で過疎化が進む地 域にあって、宅地の需給動向は比較的安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％