鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２２Ｋ２３ -322352	廿日市市		更地	（　）	不整形	西13m国道、南11m、角地		商業宮島口景観地区 (90,400)
b	廿日市２２Ｋ４０ -324025	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、南西6m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	廿日市２２Ｋ７３ -327333	廿日市市		更地	（　）	長方形	北西12m国道、南西3.5m、南東2.1m、三方路		準工 (60,200)
d	廿日市２２Ｋ８６ -328628	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m県道、西8m、二方路		（都） (70,400)
e	廿日市２１Ｔ１２ -411234	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m県道、東15m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	120,365	100 [ 79.2]	151,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 191,936	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	187,650	100 [ 115.8]	162,047		162,000
c	(　 ) 108,638	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	105,790	100 [ 70.9]	149,210		149,000
d	(　 ) 257,742	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	233,139	100 [ 140.7]	165,699		166,000
e	(　 ) 97,069	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,556	100 [ 61.8]	151,385		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,955,055	5,070,685	12,884,370	11,560,000	1,324,370	（　0.9498） 1,257,887	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,157,740 円　　　　（　 88,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しとする店舗とし、２～５階を部屋数１６戸、平均専有面積４５㎡、単身者タイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

複合用途であり、共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,900	464,000	6.0	2,784,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	200.00	90.0	180.00	1,536	276,480	3.0	829,440
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	88.0	880.00		1,569,920		6,101,760
								0

⑨年額支払賃料	1,569,920 円　×　12ヶ月　＝　 18,839,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,839,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 941,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,897,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,101,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,955,055 円　　　　（　 63,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342311	1,693 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 2 F B
b	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342312	1,337 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,260,685 円	18,839,040　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,070,685 円　（　　　　　　 17,855 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,560,000 円（　　　　　 40,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,955,055 円
②総費用	5,070,685 円
③純収益　①－②	12,884,370 円
④建物等に帰属する純収益	11,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,324,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,257,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,157,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
廿日市 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 5-4

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　定岡　浩司

TEL.

鑑定評価額

43,500,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市宮島口１丁目２６０９番９｢宮島口１－５－１３｣				②地積　(㎡)	284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗兼住宅ＲＣ2	みやげ品店舗が多い駅前の商業地域	北東27m県道	水道	宮島口 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮島口駅南東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ宮島口駅から桟橋に繋がる通り沿いの商業地域で、桟橋及び周辺の整備計画の進展に期待がかかるが、新型
コロナの影響により観光客数は大幅に減少しており、当面は不安定な状況が続く可能性が高いものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宮島口駅前の地域を中心として広域的には廿日市市の商業地域を含む。当地域は駅と宮島口桟橋を繋
ぐ通り沿いの商業地域で、観光客目当ての店舗等が多い。需要者の中心は店舗を目的とする地元事業者等であるが、域
外からの新規参入業者も想定される。近年、観光客の増加に伴い商況は良好であったが、新型コロナの影響で客数は大
幅に減少しており、先行きは不透明感が強い。商業用地取引は極めて少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己利用の店舗が中心の旧来からの商業地域で、賃貸市場は成熟していないことから、土地価格に見合った
賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。比準価格は近隣地域の周辺地域及び同一需給圏内の類似
地域に所在する商業地の事例を基に試算しており、市場実勢を反映し実証的で規範性は高い。したがって、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、観光地としての動向等も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は近年微減傾向で高齢化率は上昇
基調にある。新型コロナの地価への影響も落
ち着き、平坦部を中心に取引価格は強含みで
推移している。

ＪＲ宮島口駅から桟橋に繋がる通り沿いの商
業地域で、近年は観光客の増加で商況は上昇
傾向にあったが、新型コロナの影響を大きく
受けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２０Ｔ２３ -402386	廿日市市		建付地	（　）	不整形	南東15m国道、北東10m、角地		近商特別用途地区 (90,300)
b	廿日市２１Ｋ７３ -317317	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、中間画地		近商 (71,254)
c	廿日市２１Ｔ１２ -411234	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	北16m県道、東15m、角地		近商 (90,200)
d	廿日市２２Ｋ２３ -322352	廿日市市		更地	（　）	不整形	西13m国道、南11m、角地		商業宮島口景観地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	158,281	100 [ 101.7]	155,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 165,769	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	179,672	100 [ 113.4]	158,441		158,000
c	(　 ) 97,069	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	93,556	100 [ 60.8]	153,875		154,000
d	(　 ) 121,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	120,365	100 [ 76.2]	157,959		158,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

廿日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,359,394	5,122,803	13,236,591	11,951,000	1,285,591	（　0.9481） 1,218,869	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,377,380 円　　　　（　 85,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	284 ㎡	17.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は単身者または２人世帯用共同住宅（各戸約４５㎡）

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	2,950	472,000	6.0	2,832,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	200.00	90.0	180.00	1,574	283,320	3.0	849,960
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	88.0	880.00		1,605,280		6,231,840
								0

⑨年額支払賃料	1,605,280 円　×　12ヶ月　＝　 19,263,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,263,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 963,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,300,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,231,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,359,394 円　　　　（　 64,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	廿日市（賃）Ｋ８０　　　　-298007	1,540 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,578 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 2 F B
b	廿日市（賃）Ｋ２３　　　　-342311	1,693 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,581
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,311,603 円	19,263,360　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,122,803 円　（　　　　　　 18,038 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,951,000 円（　　　　　 42,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,359,394 円
②総費用	5,122,803 円
③純収益　①－②	13,236,591 円
④建物等に帰属する純収益	11,951,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,285,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,218,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,377,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,800 円／㎡）