別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 廿日市 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 5-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 62,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字中之町５２０番１ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(２種) （その他） 風致地区 (70,240) 1:3.5 店舗 Ｗ2 土産品店、飲食店、 旅館等が建ち並ぶ商 業地域 北西4m県道 水道、下水 宮島桟橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ県道 交通 施設 宮島桟橋南方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 国立公(２種) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 世界遺産宮島（厳島神社）へ続く表参道商店街を形成し、土産物店、飲食店、宿泊施設等が存する。コロナ禍に より２０２１年の来島者数も前年を下回る見通しであり、外国人観光客の激減により観光業の復調には程遠い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を主体に、一部は対岸の宮島口付近の商業地域を含む。近隣地域は厳島神社に 続く表参道商店街を形成しており、需要者は土産物店等を経営する個人事業者を中心に、近時は観光客向けのニーズを ふまえた飲食店等の事業者も対象となりつつある。ただ、現状では町内において商業系用途の不動産は稀少性を有し、 依然として限定的な取引にとどまっており、市場における中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、町内の不動産市場の特性から取引が限定的であるため、広域的かつ時点を遡って 事例を採用した。時点修正や地域格差の判定等の試算過程は妥当であり、市場実態を反映した比準価格が試算された。 自用目的の店舗が主体で、近時は観光客向けの新たな業態の店舗需要も見られるが、現状では賃貸市場が形成されてい ないため、収益価格は試算できなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、世界遺産宮島（厳島神社） への来島者数は２０２１年も前年を下回る見 通しであり、外国人観光客が激減している。 宮島観光は外国人観光客の激減後、国内の修 学旅行生等により一時的に持ち直す傾向が見 られたが、商店街の活況が本格的に復調する 兆しは乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％