別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 廿日市 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字北之町５５３番２３ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 重伝建保存地区 (70,270) 1:3.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 宮島桟橋 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宮島桟橋南方 350m 法令 規制 （都）  (70,270) 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 重伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 厳島神社に続く表参道商店街の東側背後を形成する。旧来の住宅地域として推移してきたが、令和３年８月に近 隣地域を含む一帯が重要伝統的建造物群保存地区に指定され、「町屋通り」としての景観保全が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を中心とするが対岸の宮島口周辺の地域も含む。需要者は町内居住者や地縁性 を有する個人を主体に、表参道商店街との関係位置より、「町屋通り」での開業を志望する事業主（観光業、宿泊業等 ）も対象となりつつある。現状ではコロナ禍により観光客が激減し、表参道からの回遊は復調していない。不動産取引 に乏しい地域であるうえ、地域要因に商業系への移行要素も認められるため、市場における中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅の取引が主体で商業系需要も見込めるが、現状では賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなか った。不動産取引に乏しい市場であるため、時点を遡って取引事例を採用したが、取引事例比較法の適用にあたっては 要因比較等の試算過程は妥当と判断し、市場性を反映する比準価格が試算された。よって、代表標準地との検討をふま え、比準価格を採用し、表参道側の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.7] [100.0] 100 89,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、世界遺産宮島（厳島神社） への来島者数は２０２１年も前年を下回る見 通しであり、外国人観光客が激減している。 町屋通りへも観光客の回遊が期待され、景観 に見合う飲食店や宿泊施設等も立地し、地域 要因に商業系への移行要素が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％