別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 廿日市 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市友田字里地１００２４番９０ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる山裾の住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 宮内串戸 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 宮内串戸駅西方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発された住宅団地で格別の変動はない。空地や農地が多く残り分譲物件もあるが流動性は低く 建替え等の動きも見られないことから地価は弱含みの状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市郊外の住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は地域に地縁性を持つ個人または廿日市 市中心部への通勤家族世帯層である。廿日市中心部から離れた集落は農地や未利用地も目立ち、分譲物件はあるが不動 産の需要は弱く近年は不動産取引が少ない。規模が一様ではないが、土地相場は同程度の住宅団地であれば、坪当たり ５万円程度と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似する廿日市市郊外の住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映し た実証的で規範性の高い価格である。近隣地域は郊外の住宅団地で自己利用の戸建住宅専用地域であり、市場参加者の 観点から収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、周辺標準地との均衡及び近 年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 廿日市の中山間地では人口、世帯数が減少し た状況で、不動産市況は停滞している。 地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％