別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 廿日市 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 1,960,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮内字東谷１０５７２番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い、山間の傾斜地の 住宅地域 東4.5m市道 宮内串戸 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅西方 6.5km 法令 規制 都計外  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から西伸する県道廿日市佐伯線の背後地域にあって、山あいの狭い傾斜部に住宅地域が形成されている。 旧佐伯町側で中小規模の住宅団地、佐伯工業団地が見られるのに対し、静態的な地域性が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市郊外部のうち、幹線背後を形成する山間部の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する地元の居 住者等である。旧佐伯町方面で住宅団地や工業団地が開発されているのとは対照的に、近隣地域及びその周辺は従来か らの静態的な地域性に変化は認められず、発展的な要因にも乏しいため、市場の需給は低調である。空地が散見され、 市場取引が発生することは限定的であることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地西方郊外部の幹線背後より広域的に採用した事例を基に、取引事例比較法を適用し要因比較等を適正に行って試 算した結果、市場実態を反映した比準価格が求められた。当該地域は需要者が限定され自用目的の取引が主体で、静態 的な地域性から賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、郊外部幹線背後地域の市場 取引動向にも留意し、規範性を有する比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、廿日市市では令和 ３年の新設着工件数が減少傾向にある。ただ 、平坦部等では依然として根強い需要が下支 えしている。 県道背後の山あいに傾斜地勢の住宅地域が形 成され、空地が目立つなど開発動向に乏しい ことから、特に変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％