別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 廿日市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　定岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市上平良字郡塚１３３５番２外 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 在来一般住宅の中に ミニ開発が進展する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス 廿日市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 廿日市駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域であるが、周辺において農地転用による宅地開発が徐々に進んでおり、戸建住宅地域と して熟成していくものと予測する。今後も宅地開発が進み、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は廿日市市の市街地近郊及び郊外に位置する住宅地域並びにその周辺の既成市街地一円の圏域で、戸 建住宅等が建つ住宅地域である。需要者は圏域内に地縁性を有する個人、廿日市市及び広島市方面へ通勤する一次取得 者層が中心である。幹線道路の背後に位置し、市中心部にも比較的近いことから住宅地需要は堅調であり、農地の宅地 化が徐々に進んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地で１５百万円前後、新築戸建物件で３０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が大半で、賃収目的で土地を取得する需要者は殆どなく賃貸市場が未成熟であるため収益還 元法は適用できなかった。比準価格は近隣地域の周辺地域及び周辺の住宅団地に所在する類似の取引事例により求めて おり、市場性を反映し実証的で規範性は高いものと判断する。したがって、比準価格を採用し、前年標準地価格及び代 表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,300 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は近年微減傾向で高齢化率は上昇 基調にある。新型コロナの地価への影響も落 ち着き、平坦部を中心に取引価格は強含みで 推移している。 農地が介在する住宅地域であるが、市中心部 にも比較的近く、周辺の道路事情等も良好で あることから、農地の宅地化が徐々に進むも のと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％