別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東広島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和流通１番２０ ②地積 　(㎡) 5,442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模流通業務倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 北西9m市道 水道、下水 八本松 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   240 ｍ、南   450 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模物流施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八本松駅北西方 5.0km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都心広島市、主要幹線国道２号や山陽自動車道Ｉ・Ｃへの接近性に優位性が確認される流通業務工 業団地である。地域要因に特段の変動は確認されないが、今後も強含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模物流施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市の流通業務工業地域を中心に隣接市町を含む内陸型工業地域の圏域である。典型的な需要者は 、県内の物流業者を主とし、全国に事業展開する大手法人等である。当該地域は、幹線国道や山陽自動車道Ｉ・Ｃへの 接近性に優位性があり、近時の景気動向から企業の設備投資も積極的で需要は旺盛であるが、供給が希少なため、同地 域の市場も堅調に推移している。取引される画地規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主として流通業務工業地域の取引事例を基に補修正を行い適切に試算されたもので、現下の市場性を反映 した実証的価格であり規範性は高い。一方で当該地域は自社所有の流通系工場を主体とする工業団地であり、工場の賃 貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用し得なかった。当地域は、自社所有目的の取引が支配的な地域的特 性を有する。よって、周辺標準地との均衡も考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 主要幹線やＩ・Ｃへの接近性に優位性を有す る流通業務工業団地であり、需要は旺盛であ るが、供給が希少なため、地価は上昇基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％