別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市吉川工業団地５６７７番 ｢吉川工業団地４－２２｣ ②地積 　(㎡) 7,204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ高台の内陸型工業 団地 北9m市道、三方路 水道、ガス、下水 八本松 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八本松駅南方 8.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模工場が建ち並ぶ高台の内陸型工業団地である。元来市内の工業地需要は高いが、半導体大手 企業の本社移転も見られており、地価水準は暫く上昇基調にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東広島市を中心に隣接市町を含む内陸型の工業地域等と判定した。典型的な需要者は、県内外の大手製造 関連企業や資金力を有する地元企業等である。市内の工業地はアクセス面や労働力確保の点で他市と比べると優位であ り、需要が高い。一方で近年造成した産業団地には空きがない状況もあり、引き続き地価は上昇基調が続いている。な お、工業地自体の取引は少なく、また取引毎に規模が大きく異なることから、需要の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は内陸型の工業地域の取引市場の実態を反映する実証的な価格として、十分信頼し得るものと思料される。収 益還元法は、自己所有の工場が多いことなどから、工場・倉庫等の賃貸事例の資料収集に限界があり、実現性の観点よ り非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、更に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [138.3] [103.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は中心部の西条地区・八本松地区が 人口増加を牽引している。取引件数は直近で はおおむね横這いであるが、県内では高水準 を保っている。 大手企業の本社移転が見られ、今後は現状を 基調に内陸型の工業地域として更に熟成して いくものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％