鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２２Ｋ９６ -329662	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9m市道、北東3m、角地		準工 (60,200)
b	東広島２１Ｋ９６ -319635	東広島市		底地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、東6m、角地		１住居 (75,300)
c	東広島２２Ｋ９６ -329652	東広島市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東6m、角地		近商 (90,300)
d	東広島２０Ｔ９６ -409666	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西38m、角地		近商 (90,300)
e	東広島２２Ｋ５９ -325961	東広島市		底地	（　）	不整形	南12m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,958	100 [ 79.9]	192,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 70,454) 140,908	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	141,176	100 [ 97.3]	145,094		145,000
c	(　 ) 162,120	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	156,362	100 [ 115.5]	135,378		135,000
d	(　 ) 120,278	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,362	100 [ 95.9]	124,465		124,000
e	(　 65,983) 99,000	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	104,818	100 [ 83.1]	126,135		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +23.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

東広島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,233,516	7,799,200	26,434,316	18,374,400	8,059,916	（　0.9740） 7,850,358	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	160,211,388 円　　　　（　 92,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	1,728 ㎡	55.0 m x 42.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階はフロア貸しの店舗ビルを想定した

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	90.0	720.00	2,350	1,692,000	6.0	10,152,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	800.00	90.0	720.00	1,800	1,296,000	6.0	7,776,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	90.0	1,440.00		2,988,000		17,928,000
								0

⑨年額支払賃料	2,988,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれるため、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,856,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,792,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,063,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,928,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 170,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,233,516 円　　　　（　 19,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-339651	1,911 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,362 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-319652	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,567
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,792,800 円	35,856,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,914,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,799,200 円　（　　　　　　 4,513 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,374,400 円（　　　　　 10,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,233,516 円
②総費用	7,799,200 円
③純収益　①－②	26,434,316 円
④建物等に帰属する純収益	18,374,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,059,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,850,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,543 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,211,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東広島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-3

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　田原　俊一郎

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外				②地積　(㎡)	1,728 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	国道沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東30m国道	水道	西条 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

西条駅南東方

2.6km

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設や郊外型店舗等が建ち並ぶ国道３７５号沿いの路線商業地域。隣接する西条町助実地区で令和４年
に大型ショッピングセンターが開業予定であり、商業地域としての熟成度が高まることが予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東広島市幹線沿い及び準幹線沿いを中心とする商業地域及びその周辺の地域と判定した。典型的需要者
は、沿道型サービス店舗を経営する事業者、全国規模で店舗展開する法人等である。商業中心が旧来型の商店街から、
国道３７５号沿い及びその他幹線道路沿いへの分散が進んでいる。事業用定期借地による店舗・事務所経営が多いこと
に加え、取引きされる画地規模や目的により様々であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業用定期借地権等の設定が多く、貸家向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格の説得力は劣る。比
準価格は、市場の実勢を反映した実証的な価格であり、同一需給圏内の規範性の高い事例を収集及び選択し、適切な補
修正、要因比較を行って試算された価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地
との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東広島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[100.5]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は然程なく、東広島市中心
部の地価上昇傾向は続いている。一方、周辺
部においては、土地需要は弱く二極化が顕著
である。

東広島市中心部の国道沿いの路線商業地域で
ある。街路沿いには商業施設が建ち並んでお
り、交通量も多く、商業地として熟成が強ま
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２２Ｋ９６ -329662	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9m市道、北東3m、角地		準工 (60,200)
b	東広島２１Ｋ９６ -319629	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	東広島２２Ｋ９６ -329652	東広島市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東6m、角地		近商 (90,300)
d	東広島２０Ｔ９６ -409666	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、西38m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,958	100 [ 81.7]	188,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 115,300	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	123,300	100 [ 93.8]	131,450		131,000
c	(　 ) 162,120	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	156,362	100 [ 119.0]	131,397		131,000
d	(　 ) 120,278	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,362	100 [ 87.6]	136,258		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +23.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

東広島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,779,819	7,635,940	26,143,879	17,748,000	8,395,879	（　0.9740） 8,177,586	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	166,889,510 円　　　　（　 96,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	1,728 ㎡	55.0 m x 42.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗フロア貸し。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	90.0	720.00	2,295	1,652,400	6.0	9,914,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	800.00	90.0	720.00	1,800	1,296,000	6.0	7,776,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	90.0	1,440.00		2,948,400		17,690,400
								0

⑨年額支払賃料	2,948,400 円　×　12ヶ月　＝　 35,380,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,380,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,769,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,611,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,690,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,779,819 円　　　　（　 19,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-339652	2,249 ( 2,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-339653	2,771 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,399
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,275,000 円	255,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,769,040 円	35,380,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,914,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,635,940 円　（　　　　　　 4,419 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,748,000 円（　　　　　 10,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,779,819 円
②総費用	7,635,940 円
③純収益　①－②	26,143,879 円
④建物等に帰属する純収益	17,748,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,395,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,177,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,889,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,600 円／㎡）