鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２０Ｔ９６ -409633	東広島市		底地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、北西2m、二方路		近商 (80,300)
b	東広島２１Ｔ９６ -419609	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	南4m未舗装道路、西2m、角地		１住居 (60,160)
c	東広島２１Ｋ９６ -319644	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.5m市道、中間画地		近商 (80,240)
d	東広島２１Ｋ９６ -319624	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西5m、南東6m、三方路		近商 (88,290)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 48,295) 96,590	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	100,607	100 [ 83.1]	121,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 66,499	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	79,427	100 [ 71.9]	110,469		113,000
c	(　 ) 105,833	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 99.5]	100 [ 95.0]	116,889	100 [ 98.0]	119,274		122,000
d	(　 ) 111,716	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	115,599	100 [ 96.0]	120,416		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -19.5
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +21.5
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +14.5
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

東広島 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		画地規模が大きく、最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性及び個別性により、マンション適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
780,359,632	609,574,820	13	373,000	2,663.18	212,000	3,000.58
⑧開発法による価格	170,784,812 円　　　　（　 120,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,418 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,418.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.75 ㎡	3,000.58 ㎡	2,818.59 ㎡	181.99 ㎡	2,663.18 ㎡	ＲＣ・10F ( 29 戸) 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.3 ％）	（ 211.6 ％）	（ 198.8 ％）	（ 12.8 ％）	（ 88.76 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.2 ｍ 46.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

373,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 373,000 円／㎡　　×　　 2,663.18 ㎡　　＝　　　　 993,366,140 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 993,366,140 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 212,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 218,360 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 218,360 円／㎡　　×　　　 3,000.58 ㎡　　＝　　　　 655,206,649 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 993,366,140 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 99,336,614 円

支出合計　④+⑤+⑥

754,543,263 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,402,953 円	( 9 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 79,121,613 円
	販売総額(2期)	9,933,661 円	( 1 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 8,186,330 円
	販売総額(3期)	894,029,526 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 693,051,689 円
収入合計		－	－	－	－	780,359,632 円
支出	建築工事費(1期)	65,520,665 円	( 10 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 59,781,055 円
	建築工事費(2期)	65,520,665 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 55,102,879 円
	建築工事費(3期)	524,165,319 円	( 80 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 406,332,955 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	59,601,968 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 54,941,094 円
	販売管理費(2期)	39,734,646 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 33,416,837 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	609,574,820 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	780,359,632 円　　－　　　　　　 609,574,820 円　　＝　　　　　 170,784,812 円 120,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東広島 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -28

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　田原　俊一郎

TEL.

鑑定評価額

170,000,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条上市町９８１番１｢西条上市町５－３５｣				②地積　(㎡)	1,418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	共同住宅ＲＣ10	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南5.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	西条 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北、５．
８ｍ市道

交通

施設

西条駅南東方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、西条駅や商業施設等への接近性に優れた平坦部の住宅地域である。人口は増加傾向にあり、今後は熟
成度を高めるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 121,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東広島市中心市街地に位置する住宅地域及び商住混在地域一円である。需要者はマンション建
設を目的とした大手・中堅のデベロッパーが中心である。新規の分譲マンションの売れ行きは好調であり、マンション
の供給が需要に追いついていない。中心部に近い平地の纏まった土地は稀少性があり、地価は上昇基調にあるものと予
測する。画地規模より総額にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者であるマンションデベロッパーは、投資採算性を重視するため、開発法による価格は規範性が高い。一方
、比準価格は市場性に着目し、同一需給圏内における規模等が類似する事例を収集及び選択し、地域要因及び個別的要
因を比較し、試算された実証的な価格である。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格及び開発業者の
投資採算性に着目した開発法の価格による規範性を同等と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は然程なく、東広島市中心
部の地価上昇傾向は続いている。但し、利便
性の劣る住宅団地等の土地需要は弱く、下落
傾向にある。

マンション用地は供給が少ないこともあり、
道路条件に恵まれ、立地に優れる地域におい
ては、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２１Ｋ９６ -319624	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西5m、南東6m、三方路		近商 (88,290)
b	東広島２１Ｋ９６ -319644	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.5m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	東広島２２Ｋ９６ -329617	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m区画街路、北6m、西4m、三方路		１住居 (70,200)
d	東広島２２Ｋ９６ -329683	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m私道、北東10m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,716	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	115,599	100 [ 100.6]	114,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 105,833	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 99.5]	100 [ 95.0]	116,889	100 [ 99.2]	117,832		120,000
c	(　 ) 85,532	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	86,120	100 [ 73.6]	117,011		119,000
d	(　 ) 72,049	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	69,304	100 [ 61.5]	112,689		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

東広島 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地は画地規模が大きいマンション適地であり、分譲マンション開発が最有効使用であると判断した為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域性及び個別性により、マンション適地と判断した為

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
792,537,401	620,679,749	13	375,000	2,663.18	214,000	3,000.58
⑧開発法による価格	171,857,652 円　　　　（　 121,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,418 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,418.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.75 ㎡	3,000.58 ㎡	2,800.58 ㎡	200.00 ㎡	2,663.18 ㎡	ＲＣ・10F ( 29 戸) 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.3 ％）	（ 211.6 ％）	（ 197.5 ％）	（ 14.1 ％）	（ 88.76 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 46.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

375,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 375,000 円／㎡　　×　　 2,663.18 ㎡　　＝　　　　 998,692,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 998,692,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 214,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 220,420 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 220,420 円／㎡　　×　　　 3,000.58 ㎡　　＝　　　　 661,387,844 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 998,692,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 99,869,250 円

支出合計　④+⑤+⑥

761,257,094 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,882,325 円	( 9 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 80,354,799 円
	販売総額(2期)	9,986,925 円	( 1 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 8,314,115 円
	販売総額(3期)	898,823,250 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 703,868,487 円
収入合計		－	－	－	－	792,537,401 円
支出	建築工事費(1期)	66,138,784 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 60,966,731 円
	建築工事費(2期)	66,138,784 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 56,191,511 円
	建築工事費(3期)	529,110,275 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 414,346,256 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	59,921,550 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 55,235,685 円
	販売管理費(2期)	39,947,700 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 33,939,566 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	620,679,749 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	792,537,401 円　　－　　　　　　 620,679,749 円　　＝　　　　　 171,857,652 円 121,000 円／㎡