別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２ ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家等が 見られる住宅地域 南4m市道 西条 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   950 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西条駅南方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 東広島市中心部からやや距離を有する市街化調整区域内の農家集落的住宅地域である。地域要因に特段の変動は 認められないことから、今後も現状を維持しつつ、静態的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市西条地区の市街化調整区域内に存する住宅地域の圏域である。需要者は、公法上の規制等から 同一需給圏内に地縁性を有する兼業農家等の個人にほぼ限定され、圏域外からの転入者は少ない。当該地域は、インフ ラ整備等に難点を有する農家集落的住宅地域であるが、周辺では宅地開発が散見され、値頃感もあり、地価は概ね安定 的である。取引数が希少で、取引される画地規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が見られない等賃貸市場は不成立であると判断 した為、収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、西条地区の市街化調整区域内に所在する代替競争関係 にある取引事例を基に比較検討を行い、適切に試算したもので、市場性を反映した実証的価格であり規範性は高い。よ って、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.8] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感もあり、雇用、所得環 境等も低調に推移しているが、東広島市内で は、利便性等の面で地価の二極化傾向が継続 している。 農家集落的住宅地域で、地域要因に特段の変 動要因はない。周辺での宅地開発等の影響を 受け、値頃感もあり、地価は概ね安定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％