別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -25 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松町正力字小田地１００４４番２０２ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ区画 整然とした郊外の住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八本松駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地外縁部に位置する市街化調整区域内の概ね成熟した住宅団地である。地域内に特段の変動要因 は見られず、今後も現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八本松町正力地区及びその隣接周辺地区を含む住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、東広島市 中心部等へ通勤する一次取得者層が中心で地縁者が多く、不動産業者の参入もある。当該地域は市街化調整区域内にあ り概ね成熟しているが、周辺での住宅開発が活発で、値頃感から需給は底堅く比較的安定している。需要の中心は、土 地総額で概ね５００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの住宅団地であり、収益性を目的とした市場参加者は少なく賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用出来な かった。比準価格は市場性を反映した取引事例に基づき査定した価格で、規範性の高い価格である。収益価格について は、投下資本の回収に満たない地域で適用出来なかったが規範性の高い取引事例に裏付けられた精度の高い比準価格を 重視し、前年価格及び各種公的価格指標にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても利便性の高いエリアでの 不動産市況は堅調に推移しているが、利便性 の劣る又は高台の地域は低迷傾向が続いてい る。 旧来からの成熟した住宅団地で、地域要因に 特段の変動はないものの、周辺での宅地開発 が盛んであり、今後も堅調に推移して行くも のと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％