別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２ ｢黒瀬楢原東２－５－７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地状の住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 西条 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 西条駅南西方 16.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する古くからの住宅団地群の一部であるが、周辺市町にも及ぶ道路整備の影響もあって、中古物件や 残存空地の分譲による売買も比較的多く取引され、今後も概ね現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、黒瀬町内に存する住宅団地及びその周辺の圏域。需要者は同一需給圏の居住者が中心であるが、東広島 市の他地区や隣接する呉市内からの転入も認められる。黒瀬町中心部に近い高台の住宅団地における需給動向は、東広 島呉道路の開通や地域の熟成等によって比較的活発に推移している。取引の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地 で４５０万円前後、新築戸建で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の建築を前提とした取引が殆どで、用途地域の容積率の制限等からアパート等は見られず賃 貸市場が成立していないために収益価格は試算し得なかった。取引も自己使用目的が中心となる地域であり、居住の快 適性・利便性が重視されることから、現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向 、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [104.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気持ち直しの動きは一服しているが、設備 ・住宅投資は持ち直しつつある。東広島市の 人口は年間で約０．１％増加、黒瀬地区では 約０．８％減少。 南向きの丘陵部に位置する古くからの住宅団 地で地域の変動は特に見られないが、周辺地 域も含め不動産取引は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％