別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町高屋東１９１１番２１６ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な高台の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 白市 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白市駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ閑静な高台の住宅地域である。最寄駅や圏域中心から離れており、接近性が 劣ることなどから、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高屋町高屋東地区を中心とした丘陵性の住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、東広島市中心部 又は広島市中心部へ通勤する一次取得者層である。周辺には東広島ニュータウンをはじめ、競合団地が多いなかにあっ て、対象圏域は各種利便設備への接近条件が劣ることから、需要は弱い。なお、取引事例等の各種プライスデータによ れば、取引の中心価格帯は土地が１７０㎡程度で５百万円前後、新築建売住宅で２０百万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高屋町高屋東地区の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと 思料される。収益還元法は当該地域が自用の戸建住宅を主とする住宅団地内に位置し、賃貸市場が未成熟であることに より、当該賃貸関連の資料収集の限界があるため、実現性の観点より非適用とした。よって、本件では、比準価格を中 心に、更に周辺の住宅地の価格動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は中心部の西条地区・八本松地区が 人口増加を牽引している。取引件数は直近で はおおむね横這いであるが、県内では高水準 を保っている。 特段の変動要因は認められず、現状を基調に 静態的に推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％