別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松南４丁目１８番３３９ ｢八本松南４－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な丘陵地状の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八本松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八本松駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は成熟した中規模住宅団地であり、特段の変動要因は見られず、環境面で良好な住宅地として、今後も 現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八本松南地区及びその隣接周辺地区を含む住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、東広島市中心 部等へ通勤する一次取得者層が中心で外からの転入も見られるほか、不動産業者の参入もある。当該地域は住宅開発が 活発で、宅地化が進みつつあり、需給は底堅く比較的順調に推移している。需要の中心は、土地総額で概ね１，０００ 万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする区画整然とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算し得なかった 。当該地域の土地需要の中心は自用又は開発目的であり、類似地域の住宅取得等を目的とした取引事例から試算した比 準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格で、その規範性は高いと判断した。したがって、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡、さらに前回公示価格との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [103.0] 100 58,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の需要は堅調で地価は上昇傾 向であるが、郊外の需要は弱く下落傾向にあ り二極化の状態である。 旧来からの成熟した住宅団地で、地域要因に 特段の変動はないものの、周辺での宅地開発 が盛んであり、今後も堅調に推移して行くも のと推測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％