別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松西１丁目３９１番１２ ｢八本松西１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 東5m市道 水道 八本松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 八本松駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に所在する小規模住宅団地で、商業施設等への接近性には優位性は認められるものの、面的な広がりに 欠ける面があり開発動向は鈍く、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松西地区や八本松町飯田地区を中心にその周辺に所在する住宅地域の圏域。需要者は、圏域内に居 住する給与所得者等が中心である。近隣地域内では特段の地域変動要因はないが、周辺地域では、開発業者による宅地 開発が見受けられ、その波及効果を受け、同地域の不動産市場は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地総額で概ね５００万円～１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同地域は、戸建住宅が建ち並ぶ小規模な住宅団地であり、画地規模も小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であ るため、収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、八本松西地区及び周辺類似地域の取引事例を基に比較 検討し適切に試算されたもので、当該地域の市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本案件では、代表標 準地との検討を踏まえ、昨今の経済動向等も考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [122.2] [100.0] 100 46,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感もあり、雇用、所得環 境等も低調に推移しているが、東広島市内で は、利便性等の面で地価の二極化傾向が継続 している。 近隣地域内に特段の変動要因はない。一方で 、周辺の宅地開発による波及効果を受け、同 地域の市場は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％