鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２２Ｋ９６ -329625	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	東広島２１Ｔ９６ -419636	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	東広島２２Ｋ９６ -329682	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北6m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	東広島２２Ｋ９６ -329675	東広島市		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	東広島２１Ｔ９６ -419602	東広島市		建付地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,577	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	38,862	100 [ 85.9]	45,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 43,857	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,173	100 [ 99.0]	45,629		45,600
c	(　 ) 38,913	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,431	100 [ 81.0]	46,211		46,200
d	(　 ) 64,975	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	71,317	100 [ 149.5]	47,704		47,700
e	(　 ) 51,279	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,557	100 [ 125.7]	43,403		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

東広島 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,747,978	529,583	2,218,395	1,968,300	250,095	（　0.9692） 242,392	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,946,776 円　　　　（　 25,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	172 ％	196 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅１Ｋ専有面積約４５㎡、８戸程度

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	92.0	92.00	1,258	115,736	3.0	347,208
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	92.0	184.00		231,472		694,416
								0

⑨年額支払賃料	231,472 円　×　12ヶ月　＝　 2,777,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の賃貸実態を考慮し非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,777,664 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 144,283 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,741,381 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	694,416 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,747,978 円　　　　（　 14,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-339654	1,219 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｋ９６　　　　-349602	1,455 ( 1,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,285
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,283 円	2,885,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,583 円　（　　　　　　 2,702 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,968,300 円（　　　　　 10,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,747,978 円
②総費用	529,583 円
③純収益　①－②	2,218,395 円
④建物等に帰属する純収益	1,968,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	250,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,946,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東広島 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -13

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　丸本　創史

TEL.

鑑定評価額

8,940,000 円

１㎡当たりの価格

45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条町田口字三升原３４１６番８				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,172)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4.3m市道	水道、下水	西条 6.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 500 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．３
ｍ市道

交通

施設

西条駅南方

6.6km

法令

規制

１中専
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線道路の背後に中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。潜在需要が認められる
地域であり、市中心部からの外延的な発展により、農地転用を含め宅地化が進むものと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西条町田口地区及びその隣接周辺地区を含む住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、東広島市中
心部等へ通勤する一次取得者層が中心であるが圏域外からの転入もみられ、不動産業者の参入もある。当該地域は農地
も多く残るが宅地化が進みつつあり、住宅地需給は底堅く比較的順調に推移している。需要の中心は、土地総額で概ね
５００～１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一般住宅のほかアパートも散見されるが、賃料水準は一般的に土地価格に見合った水準にあるとは言い
難く、収益価格は比準価格に比較して低位で求められた面がある。また、当該地域は収益性よりも快適性、居住性及び
利便性重視の住宅地であり、取引も自己使用目的がほとんどである。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東広島 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,800 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[100.0]
100

45,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあっても利便性の高いエリアでの
不動産市況は堅調に推移している。西条エリ
アは人口増加により、宅地化が進んでいる。

郊外の新興住宅地として一定の宅地需要は認
められるため、農地転用が進むなど、今後も
堅調に推移していくものと推測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２１Ｔ９６ -419636	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	東広島２２Ｋ９６ -329668	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	東広島２２Ｋ９６ -329625	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	東広島２２Ｋ９６ -329682	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北6m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,857	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,173	100 [ 100.0]	45,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 42,254	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,846	100 [ 94.7]	45,244		45,200
c	(　 ) 32,577	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	38,862	100 [ 84.9]	45,774		45,800
d	(　 ) 38,913	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,431	100 [ 81.0]	46,211		46,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,600 円／㎡]

東広島 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,626,955	523,016	2,103,939	1,873,800	230,139	（　0.9733） 223,994	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,571,306 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	172 ％	196 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を部屋数４戸、平均専有面積４５㎡、シングルタイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	90.0	90.00	1,277	114,930	3.0	344,790
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		229,860		689,580
								0

⑨年額支払賃料	229,860 円　×　12ヶ月　＝　 2,758,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,758,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,916 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,620,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,626,955 円　　　　（　 13,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ９６　　　　-349601	1,323 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-339654	1,219 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	137,916 円	2,758,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,016 円　（　　　　　　 2,668 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,873,800 円（　　　　　 9,560 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,626,955 円
②総費用	523,016 円
③純収益　①－②	2,103,939 円
④建物等に帰属する純収益	1,873,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,571,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）