別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町宮領２５４番６ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほか空 地が見られる郊外の 住宅地域 北東5m道路 水道、下水 西高屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ道 路 交通 施設 西高屋駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西高屋駅南方に形成された住宅地域である。駅及び周辺整備計画が発表されたことから、波及効果 も期待されるが、当面は現状を基調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西高屋駅の南方等を中心とした住宅地域一円と判定した。典型的な需要者は、東広島市中心部又は広島市 中心部へ通勤する一次取得者層である。駅周辺にスーパー等の施設も配されており、利便性は概ね良好である。他方で ガーデンヒルズ西高屋や中島台団地等、団地供給も多く、過剰感は伺える。なお、取引事例等の各種プライスデータに よれば、取引の中心価格帯は、土地のみで５百万円程度、新築戸建で２２百万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は高屋町宮領地区の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思 料される。収益還元法は対象地域は小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、その画地条件を勘案すれば、経済合理 性に見合った共同住宅の賃貸経営は困難と判断したことから、非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、 更に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は中心部の西条地区・八本松地区が 人口増加を牽引している。取引件数は直近で はおおむね横這いであるが、県内では高水準 を保っている。 駅及び周辺整備計画が発表され、外延的な波 及効果も期待されるが、当面は現状を基調に 推移していくものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％