別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東広島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町西条字猪道４５番１２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 西条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ　市道 交通 施設 西条駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ西条駅北口の整備により利便性が向上し、周辺地域においても不動産業者による宅地分譲が散見されること から、今後も徐々に住宅地域としての成熟度を深めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ西条駅北側を中心とする西条地区中心市街地及びその周辺に存する住宅地域の圏域。需要者は、戸 建住宅取得を目的とする３０代～４０代の一次取得者層が大半を占める。ＪＲ西条駅の南北自由通路整備等の完了によ り利便性が向上し、周辺では宅地分譲も散見され、値頃感等から市場は概ね安定的に推移している。需要の中心となる 価格帯は、土地で８００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する価格牽連性の高い実際の取引事例を基に比較検討し求めたものであり 、実証的価格で規範性は高い。一方で、当該地域は、郊外の自己使用目的の小規模戸建住宅団地内にあり、周辺ではア パート等も見受けられず賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、代 表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,700 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 ＪＲ西条駅北口の整備による利便性の向上を 受け、周辺では宅地分譲が見受けられ、需給 動向及び地価は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％