別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東広島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字山之根４５０番３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地も多く見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 河内駅南西方 490m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 河内町の中心部からやや離れた農地も見られる住宅地域であり、新たな宅地開発等は見受けられない。過疎高齢 化を背景に、今後も地価の下落の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした東広島市の住宅地域。不動産の取引は殆どないが需要者は、地縁性を有する個人が中 心で圏域外からの転入者は少ない。東広島市の中心部からは離れた郊外の住宅地となり、地域的に需要及び供給共に旺 盛ではなく、中古物件は永年にわたり売り物件が広告された状態で引き合いがない。土地は２００㎡前後で２５０万円 程度が需要の中心価格帯と思われるが、新築の戸建物件はまれに見られる程度で把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は河内町の中心集落からやや南側の、川沿いに農地も多く見られる中に一般住宅、農家住宅が存する地域であ る。自宅使用が中心で、アパート等の賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しなかっ た。よって、現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地 との均衡等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 農地も多く見られる住宅地域であり、過疎化 が進んでいる。令和元年１０月より土砂災害 警戒区域に指定された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％