別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東広島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二   TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字正道１１８６番１外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 　 交通 施設 河内駅北西方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 河内町の中ではＪＲ河内駅や公的施設等に近く利便性の良い地域であるが、河内町は東広島市の中心部から遠く 、人口減少や高齢化が続いている。当該地域の地価は今後も下落の傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とし、高屋町東部を含めた圏域。需要者は、地縁性を有する個人が中心で、圏域外からの転 入者は少ない。東広島市の中心部からは離れた郊外の住宅地となり、地域的に需要供給共に活発ではなく、不動産需給 動向は低調である。土地は１５０㎡前後で３００万円程度が需要の中心価格帯と思われるが、新築の戸建物件はまれに 見られる程度で把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は河内町の中心集落を形成する古くからの戸建住宅等が建ち並ぶ一般住宅地域で、アパート等の賃貸物件は見 られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は非適用とした。したがって現実の取引事例に基づき市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向、周辺の地価公示標準地価格、前年価格とのバランス等を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 ＪＲ河内駅に近い住宅地域。特筆すべき変動 は認められないが、一般的要因の影響を受け 、地価は引続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％