別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東広島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市安芸津町風早字蓼原１３１９番１ ②地積 　(㎡) 490   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、農地の 混在する県道沿いの 住宅地域 北10m県道 水道 安芸津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗等も見られる県道沿いの 既成住宅地域 街 路 基準方位北１０ｍ県 道 交通 施設 安芸津駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅等のほか農地も見られる住宅地域として安定しており、地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として東広島市安芸津町を中心としつつ、隣接市町内の住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と 判定した。典型的な需要者は圏域内に地縁的選好性を有する個人が大半を占め、圏外からの転入者はあまり見られない 。かかる需要者属性と安芸津地区の人口減少、高齢化の進捗等が相俟って需給動向は低迷している。取引件数が少なく 、土地の規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、一般住宅のほか農地も見られる住宅地域であり、経済合理性に見合う賃貸市場が成立していないために収益 価格は試算し得なかった。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。そこで 、代表標準地からの検討を踏まえつつ、比準価格を採用し、市場の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市安芸津町の人口は、９千人を下回る 水準にまで減少するなど、地域経済は低迷し ている。 県道沿いの混在地域であるが、地域経済を取 り巻く環境が好転しない中で、需要は低調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％