別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大竹 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大竹 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 1,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大竹市東栄２丁目３１５番１０ ｢東栄２－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 53,651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 大規模な工場を主体 とする工業地域 北西9m市道 水道 大竹 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   200 ｍ、南   650 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 大竹駅東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模な工場が集積する臨海部の化学コンビナートを構成しており、遊休地等の供給余地や用途転換 の可能性は乏しく、将来的にも概ね現状と同程度の利用形態で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南西部の瀬戸内海沿岸部及びその周辺に形成された工業地域であり、需要者層は化学製品等の製造を主 事業とする大手の事業法人が中心になるものと判定した。原材料高や半導体等の部品調達難で一部の業種に弱い動きが 見られるものの、立地の良い工業用地に対する需要は底堅く推移している。近隣地域周辺は熟成した臨海型工業地域で 供給自体が少なく、規模や形状にはバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は臨海部の大工場地域であり、工場や倉庫等の賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求めることが出来なか った。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求められており、市場実態を反映した実証性 の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断し、昨年の公示価格とその後の価格形成要因 の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高や半導体等の部品調達難で一部の業 種に弱い動きが見られるものの、立地条件の 良い工業地に対する需要は堅調に推移してい る。 特段の変動要因は見られないが、大手製造業 の大規模工場を主体とする熟成した臨海型工 業地域であり、新規供給も少なく、需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％