別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三次 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,288) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅、店舗兼 住宅が混在する既成 住宅地域 北4.8m市道 水道、下水 吉舎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 吉舎駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,288) ⑤地域要因の将 　来予測 吉舎町の人口は３４５０人と極めて少なく、年３．１％の減少が続き今後もこの傾向が止まることは予測できな いので需要減少から地価も下落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一の需給圏は、三次市南部の吉舎町及三良坂町等の拠点市街地内の住宅地域である。需要者の中心は、圏内に地縁関 係がある個人等であり、圏外からの転入者はほとんどない。過疎、高齢化が深刻となる中、利便施設も減少し、生活環 境は低下している。このため、空家が増加し、売り地、空地も目立つ状況で供給過剰状態が続いている。僅かなミニ開 発地も販売不振で値下げされている。取引事例が少なく需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 民間アパートは皆無で、賃貸市場が未成熟の地域のため、収益還元法は適用せず。吉舎町及び隣町の三良坂町内の自用 目的取引事例から適切な比較を行って求めた比準価格は標準地の実勢水準を忠実に反映しており説得力があるので、比 準価格について代表標準地価格とのバランスを重視し、過疎化が著しい価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額と の関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三次 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [103.0] 100 [113.9] [100.0] 100 9,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,790 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で減少した観光客が戻りつ つありホテル建築計画の再開もあるが量販店 閉鎖発表、過疎高齢化で需要は弱い。特に郊 外の需要は弱い。 日用品店舗が遠く利便性に欠ける。付近に空 地が増加し、売希望地も買手が着かない例が 多い。過疎化が激しく地価下落が続いている 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％