別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三次 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市南畑敷町２９４番３０ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の区画整然住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 八次 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　６ｍ 市道 交通 施設 八次駅西方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ八次駅及び生活利便施設に近い、傾斜地に戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地である。街路の傾斜がき つく、地域選好性は劣り、当面、地価は弱含み傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南畑敷町及び畠敷町を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内在住者等が想定される。大 規模な駐車場を備えたスーパー等に近く、利便性は高いが、街路条件が劣る古い住宅団地であり、需要は弱い。取引の 中心となる価格帯は土地のみで７００～１，０００万円程度、新築戸建で２，１００～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、自用目的の取引が主体である。賃貸物件はみられず、 賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は非適用とした。やや広域的に事例を収集、採用したが、比準価格は 実際の取引価格から試算され、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標 準とし、周辺不動産市場の動向や前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ後を見据えた動きもみられるもの の、地域経済の低迷から、不動産需要は全体 的に弱い状況が続いている。 特段の地域要因の変動はみられない。平坦地 に比べ、地域的選好性が劣ることから、地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％