別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 備後府中 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市鵜飼町字大段原８００番２ ②地積 　(㎡) 109,375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 各種の中小工場や大 工場が立地する工業 団地 北12m市道、三方路 水道 府中 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   105,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道三方路 交通 施設 府中駅北東方 3.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された工業団地で、地元企業を中心として熟成しており、当面は現状維持的に推移していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及び隣接市町を含む備後都市圏内に存する工業地域一円。需要者の中心は地元企業であるが、全 国展開する県外の企業等も見込まれる。県内の工業団地に対する需要改善等の影響により、府中市内においても工業団 地の需要は堅調である。取引件数は少なく且つ規模等の個別性、複合不動産等もあり、中心となる価格帯を見い出すこ とはできない状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は府中市及び隣接市町の工業地取引事例を比準した結果であり、市場性を反映した価格と認められる。高台に 位置する工業団地であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は求められなかった。本件においては、需要実態の中心が 自用目的であることから、比準価格を中心とし、代表標準地との均衡、工業団地の需給動向等を総合的に考量の上、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [151.9] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価への影響は、備後の工 業地においてはあまり見られない。 工業地需要は安定的であり、地価は横這い傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％