別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 備後府中 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 5-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字下沖８４８番３ ②地積 　(㎡) 756   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 中小規模店舗等が建 ち並ぶ商業地域 北東12m国道 水道、下水 上下 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 上下駅東方 90m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 上下駅に近い国道４３２号沿いの商業地域であるが、背後人口の減少及び周辺商業地域への顧客流出等から店舗 需要は弱く、当面は現状維持で推移するものの将来的には空洞化が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市上下町中心部に所在する商業地域を主体に商業性を有する幹線道路沿い及び隣接市町の郊外商業 地域等を含む一円の地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者及び地元の法人が挙げられる程度で、圏 域外からは極めて少ない状況にある。需要の中心となる価格帯は、業種、規模等によって異なり、また土地取引も少な いことなどから見出しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件標準地と同じ国道沿いに所在する事例を採用し求めており、取引の実態を反映した価格を得たものと 認められる。一方、収益価格は、当該地域が自用の建物を中心とする商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため求 めることができなかった。ただ、当該地域における取引の中心は、自己使用目的によるものである。よって、当該地域 の地価動向等を勘案し、取引の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市の人口は緩やかな減少傾向が続いてお り、景況感も改善しつつあるものの依然とし て弱く、不動産市場も厳しい状況が続いてい る。 地域要因に特段の変動は見られないが、郊外 の商業地域に対する需要は弱く、地価は下落 基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％