別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 備後府中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字翁９６９番９ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m市道、背面道 水道、下水 上下 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 上下駅北東方 230m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ上下町中心市街地に所在する住宅地域であるが、過疎化や高齢化等の進行から需要は弱く 、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市北部の上下町を中心に周辺市町の一部を含む住宅地域である。需要者の中心は、主に圏域内に居 住する個人がほとんどを占め、圏域外からは地縁性を有する個人以外は相対的に少ない。また、当該圏域は、都市部か ら遠く、過疎化の進行等もあって、需給動向は低調に推移している。このため、圏域内の土地取引は極めて少なく、需 要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地が所在する近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ上下町中心部の住宅地域である。比準価格は、上下町中心部 に所在する事例を採用し求めており、当該地域の実態を反映した価格を得たものと認められる。ただ、当該圏域は、持 家が中心で賃貸市場が未成熟なため、収益価格を求めることができなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 当該地域の地価動向等も勘案し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世羅 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [100.2] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市の人口は緩やかな減少傾向が続いてお り、景況感も改善しつつあるものの依然とし て弱く、不動産市場も厳しい状況が続いてい る。 地域内の利用状況等に特段の変化はないが、 郊外の住宅地域に対する需要は弱く、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％