別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 備後府中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　細井　資伸   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市父石町字神田１７７番１１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東4.5m市道 水道 下川辺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下川辺駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後にある既存住宅地域である。府中市中心部からの接近性が劣り、生活上の利便性が劣るため不動産に対 する需要も少なく、地価は今後も弱い状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地のある府中市中心部の住宅地からやや外れた住宅地域一円である。需要の中心は府中市内の居 住者が主であるが、当該地域は郊外に立地する旧来からの既存集落であるため、他の地域から当該地域内の土地を求め る需要者は少ないものと思われる。取引の中心となる価格帯は３００㎡の土地のみで６００万円～７００万円程度、新 築戸建住宅で２，３００万円～２，６００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道背後の旧来からの住宅地域であり、取引事例が少ないため事例を広範囲に収集して比準価格を試算し たが、求めた価格は対象標準地の土地価格を反映した規範性の優る価格である。一方当該地域は賃貸市場が未成熟であ るとともに、自己使用目的での取引が主であるため、収益価格は試算しなかった。以上から、比準価格を標準とし、当 該地域の価格形成要因の推移等にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市の人口は長期減少傾向にある。不動産 市場は住宅地が桜が丘住宅団地の供給過剰が あり、府中市の商業地への他地域からの進出 はほとんどない。 旧来からの住宅地域であるが、府中市内中心 部からはやや遠いため当該地域の不動産に対 する需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％