別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 備後府中 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市高木町字古川１４２０番３外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 北西8m市道 水道 鵜飼 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 鵜飼駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と店舗等が混在する地域であり、特段の変化は認められず、当面は現状維持的に推移していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高木町及び中須町を中心とする府中市内の住宅地域一円。需要者の中心は市内居住者及び市内企 業に通勤する住宅一次取得者等である。平坦部に存し、店舗等への接近性に優る地域であるものの、周辺に存する新規 開発宅地との競争関係等により、需要は微減傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円前 後、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する近時の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い 価格と認められる。賃料水準が低廉で、経済合理的な賃貸経営が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。取 引需要の中心が自用目的であることに鑑み、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及 び価格形成要因の変動状況等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　備後府中（県） -6          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の衰退や高齢化等の影響を受け、府 中市内の不動産需要は減少傾向にある。 需要は微減傾向にあり、地価は若干の弱含み 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％