別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町２丁目３７番２ ｢山手町２－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 中小規模の工場、ア パート等が混在する 工業地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西日本豪雨災害の被災地域 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 福山駅西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川以西のＪＲ山陽本線軌道北側背後、小規模工場・事業所等が見られる中に戸建住宅等が混在する地域であ るが、新規投資は住宅系の比重が高く、今後はやや住宅地域的性格を深めつつ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市郊外を中心に広く広島県南東部及び同周辺地域所在の中小規模事業所向け工業地域一円。主要な需 要者は地縁性を有する自社所有目的の法人・事業グループ等と推測されることから、効率性及び採算性並びに総額面に おける市場性等を中心とした価格形成がなされる傾向にある。新型コロナ禍による影響にやや緩和の傾向が見受けられ 需給バランスも通常回帰しつつあるが、画地規模や取引背景の多彩さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として希少である中、適格性を備えた各事例が有する価格牽連性 等を踏まえた秤量的な判断の下に得られたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。 よって当該価格を中心として考量するとともに総額面における市場性についても斟酌し、代表標準地からの規準価格と の均衡性並びに近時の市場の需給動向の趨勢等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や原材料費の変動等の不確定要因はある ものの、金融緩和等を背景に画地条件や立地 性の良好な工場地については依然として堅調 な需要が窺える。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、個別的な市場性の如何による市場内での 相対的格差がやや鮮明になりつつある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％